Прометей Череповец Прометей Череповец

Информация

недвижимость Череповец
 
 

Американская модель ипотеки в условиях кризиса приказала долго жить немецкой

Американская модель ипотеки в условиях кризиса приказала долго жить немецкой

Американский ипотечный кризис, безусловно, отразился на рынке ипотеки в России. В частности, ужесточились требования к заемщикам, повысились процентные ставки по кредитам. Как будет развиваться ипотека в России в целом и в Ростовской области в частности, завершатся ли этим негативные влияния "американского кризиса" - об этом рассказал в интервью агентству "Интерфакс-Юг" заместитель министра территориального развития, архитектуры и градостроительства региона Игорь Далаксакуашвили.

Игорь Львович, мы неоднократно говорили о влиянии "американского кризиса" на российскую систему ипотеки. Предварительный прогноз оправдался, но речь также шла и о возможных отсроченных последствиях. Проявились ли они? Как обстоят дела на рынке ипотечного кредитования в настоящее время?

Как и прогнозировалось еще в июле прошлого года, кризис оказал самое непосредственное влияние на российский рынок ипотечного кредитования и, к сожалению, самое негативное влияние оказал на американскую двухуровневую модель ипотечного кредитования, которая внедрялась в России на протяжении практически 10 лет, как национальная модель ипотеки.

Отмечу, что деление на модели носит достаточно условный характер. Двухуровневую модель ипотечного кредитования принято называть "американской". Ее суть заключается в том, что средства для рефинансирования ипотечных кредитов привлекаются кредиторами с фондового рынка через неких посредников. Самым принципиальным элементов данной модели является разделение субъектов кредитора и инвестора.

В континентальной системе, которую иногда обычно называют "немецкой" моделью, кредитор и инвестор - одно лицо, т. е. банки, выдав ипотечные кредиты, формируют пакет закладных, под обеспечение которых формируют собственный облигационный заем, либо привлекают финансовые ресурсы иными способами за счет депозитов или долгосрочных заемных средств. Важно, что права кредиторов в этой модели весь период существования закладной сохраняются за банком, выдавшим этот кредит, и не передаются иному лицу. В "американской" - функции кредитора и инвестора разделены, т.е. банк уступает права на кредит специализированным организациям, по сути, продает его инвесторам, государственным или частным. Под залог выкупленных закладных банк эмитирует собственные облигационные выпуски либо создает специального агента, вся структура активов которого сформирована указанными закладными. При этом полномочия банка впоследствии ограничиваются в основном функциями сервисного агента по сбору и проведению платежей. Следует отметить, что в течение последних 10 лет практически вся законодательная база и меры по господдержке, в том числе финансовой, в РФ были направлены на формирования двухуровневой модели ипотечного кредитования.

Но ведь такая система была основана на развитом фондом рынке США с множеством структур, обеспечивающих его функционирование и наличием консервативных инвесторов, имеющих в качестве приоритета размещение своих ресурсов в надежные долгосрочные бумаги? Почему именно данную модель решили внедрять в России?

Это одна из причин медленного развития рынка ипотеки в России. У нас отсутствуют отечественные инвесторы, отвечающие указанным требованиям, либо их число очень ограничено. Когда данная модель ипотечного кредитования начала развиваться как национальная система на внутрироссийских ресурсах, инвесторами, в частности, выступали крупные сырьевые компании, их страховые подразделения, банки. Однако в течение нескольких лет система в основном эволюционировала в направлении зарубежных источников фондирования. Это коснулось как деятельности госоператора системы АИЖК, так и практически на 100% иных операторов системы рефинансирования ("ГПБ-Ипотека", "Атта-ипотека", "КИТ-Финанс" и т.д.). Это повлекло значительную зависимость российского ипотечного рынка от ситуации на международных рынках капитала и обеспечило соответствующее влияние на него американского ипотечного кризиса. В результате под воздействием указанных факторов двухуровневая модель, которая поддерживалась как наиболее целесообразная, практически прекратила свое развитие и в настоящее время имеет стойкую тенденцию к сворачиванию. Таким образом, можно констатировать, что на российском рынке ипотеки в условиях кризиса континентальная, сиречь немецкая, модель ипотеки победила американскую. Об этом свидетельствуют данные статистики, как по Ростовской области, так и по России в целом.

Между тем, в условиях сворачивания двухуровневой системы объем ипотечного кредитования не только не снижается, но и растет, что происходит за счет снижения на рыке доли банков, работающих через системы рефинансирования и ростом доли банков, привлекающих кредитные ресурсы иным путем, т.е. напрямую.

В основном это государственные и крупные региональные банки, организовавшие фондирование с западных рынков капитала напрямую. По данным руководителя Ростовской региональной ипотечной корпорации (ОАО "РРИК") Алексея Щербакова, доля Сбербанка в 2006 году составляла 8% рынка, при этом доля банка "Центр-Инвест" - 21%, доля банков, работавших по двухуровневой модели, составляла порядка 60%. В 2007 году ситуация была примерно 50% на 50%, а в пером квартале 2008 года доля банков, не планирующих рефинансирование закладных и привлекающих ресурсы напрямую, превысила 80%.

На российском уровне по данным АИЖК картина аналогичная. На начало 2007 года небольшие региональные банки, ориентированные на систему рефинансирования, составляли 40%, доля стандартных кредитов, соответствующих системе АИЖК, составляла 15%, таким образом, суммарная доля банков, работавших по системе двухуровневой модели, составляла 55%. Доля государственных банков - 15%, крупных специализированных - 30%. В середине 2007 года доля мелких банков, ориентированных на рефинансирование сократилась до 31%, а доля стандартных кредитов, выданных по системе АИЖК до 12%, доля государственных увеличилась до 26%, доля специализированных банков осталась без изменений. В начале 2008 года доля небольших банков сократилась до 25%, кредитов, выданных по стандартам АИЖК - до 11%, доля государственных банков увеличилась до 31%, доля специализированных осталась без изменений.

Анализируя данные показатели, можно утверждать, что доля двухуровневого рынка ипотеки в течение 2007 года сократилась с 55% до 36%. Еще сильнее сократилась доля стандартных кредитов. В первом полугодии 2008 года эти тенденции продолжаются, доля стандартного кредитования с последующим рефинансированием продолжает сокращаться. Таким образом, двухуровневая система, внедряемая в течение 10 лет, по сути, уступила место континентальной одноуровневой модели, которая в условиях кризиса оказалась более устойчивой и спасает сегодня как рынок ипотеки, так и жилищного строительства. Теперь можно утверждать, что американская модель ипотеки на российском рынке в условиях кризиса приказала долго жить немецкой модели. Насколько долго - будет определено сроками завершения ипотечного кризиса.

Игорь Львович, к чему, на Ваш взгляд, может привести такой поворот событий?

При инсталляции двухуровневой модели предусматривалось включение в работу небольших региональных банков, многообразие игроков на рыке обеспечивало высокий уровень конкуренции и, как следствие, рост доступности ипотечного кредитования для населения. В ситуации монополизации рынка возможны разные экономические последствия для потребителя. Вряд ли положительные. Впрочем, еще год назад мы говорили о том, что для преодоления влияния на российский рынок американского ипотечного кризиса потребуются определенные меры госрегулирования, теперь, вероятно, и в сфере антимонопольной деятельности.

Источник:www.interfax.ru Интерфакс

Вернуться к списку статей

купить квартиру по ипотеке в Череповце

Купить квартиру, недвижимость в Череповце...

Вверх

 
0