Прометей Череповец Прометей Череповец

Информация

недвижимость Череповец
 
 

Н. Федосеев: «Когда человек ничего еще не заплатил за квартиру и уже въехал в нее,
думает «она моя» – это путь к дефолту заемщика»

Н. Федосеев: «Когда человек ничего еще не заплатил за квартиру и уже въехал в нее, думает «она моя» – это путь к дефолту заемщика»

В очереди на квартиру сегодня числится 159 тысяч московских семей. Они могут ускорить процесс получения жилья, отказавшись от получения бесплатных квадратных метров и включившись в одну из льготных возмездных форм улучшения жилищных условий, которые предлагает правительство Москвы. Об этом рассказал в эксклюзивном интервью "ИФ-Недвижимость" первый заместитель Департамента жилищной политики и жилого фонда правительства Москвы Николай Федосеев.

Сейчас мало кто вспоминает, что и в СССР можно было относительно быстро получить квартиру – вступить в кооператив и построить жилье на собственные деньги. Так зарождались рыночные механизмы?

В советские времена в основном было бесплатное предоставление жилья по договорам найма, как их тогда называли, по ордерам. Но уже тогда были задатки и возмездной формы – так называемые жилищно-строительные кооперативы. Несмотря на то, что ЖСК в советском законодательстве декларировалось как самостоятельная форма собственности, но фактически сохранялась государственная монополия на улучшение жилищных условий.

Да, граждане платили какие-то деньги, но ничего общего ни с рынком, ни с реальной стоимостью квартир в случае ЖСК эти суммы не имели.

ЖСК прекратили свое существование в Москве в середине 90-х годов прошлого века, потому что прекратилось субсидирование или дотирование со стороны государства из общественных фондов потребления (бюджета) этих кооперативов.

Мало кто из граждан тогда знал, что они оплачивают не полную стоимость квартир, а всего лишь 30% стоимости. Оставшиеся 70% делили между собой бюджеты РСФСР и самого города.

В первую очередь прекратились дотации со стороны РСФСР, и сразу стройка встала, потому что денег перестало хватать. Москва тогда приняла экстренные меры, чтобы достроить строившиеся дома – фактически к своим 35% добавила еще столько же. Это было сделано для того, чтобы уже тогда не получить обманутых вкладчиков. Но формирование новых ЖСК сразу же прекратилось.

Когда в Москве появились первые рыночные схемы для потенциальных собственников жилья? Каким они были?

В новом законодательстве и фактически в новой стране первой возмездной формой стала простая купля-продажа. В 1992-93 году на Якиманке проводился первый аукцион по продаже жилья. Продавал квартиры Департамент муниципального жилья. Тогда мы были монополистами на этом рынке. Мы не просто объявляли цену и по этой твердой цене продавали – нет. Мы продавали по принципу "кто больше даст".

Для нынешних времен это были смешные цены, но тогда это были бешеные деньги.

На один аукцион, чтобы самим себе не сбивать цену, мы выставляли 4-5 квартир. Квартиры с современной точки зрения были не самые лучшие: тогда Митино только начиналось, в Северном Бутово предлагали. Но квартиры уходили по ценам, которые многократно превышали стартовые цены и, естественно, во много раз превышали себестоимость строительства.

У нас тогда были ограничения по продаже: продавать не всем, а либо москвичам, либо сотрудникам нефтегазовой, угольной промышленности. Все было очень жестко.

Продав одну квартиру на аукционе, мы получали доход, который позволял нам построить 2-3 квартиры для очередников.

Но достаточно быстро это сошло на нет – начал формироваться вторичный рынок жилья. У нас появились конкуренты как физические, так и юридические лица.

Московский стройкомплекс был приватизирован, акционирован. Строители стали сами распоряжаться квартирами – например, они расплачивались жильем со своими подрядными и субподрядными организациями – все это сбило нам определенный уровень цен, но надо признать, что доступность жилья повысилась.

Но очередники вряд ли могли позволить себе участие в аукционах, да и на вторичный рынок им трудно были выйти по финансовым и психологическим соображениям. Что им предложил город, кроме бесплатного жилья, которого еще нужно было дождаться?

Мы тогда задумались о возмездных формах улучшения жилищных условиях для очередников. Первой такой формой стали безвозмездные субсидии на строительство или приобретение жилья. Мы их разрабатывали в 1994- 1995 годах, а реально субсидии пошли в 1996 году.

Придумали схему: давать гражданам не квадратные метры, а рубли на приобретение жилья. Бюджет оплачивал 70% стоимости новой квартиры. Учитывалось время стояния в очереди и доход: чем меньше доход гражданина, тем больше субсидии.

Теперь можно умничать, но тогда мы искренне верили в то, что доход следует учитывать. Граждане наши не будь дураки, показывали минимальный доход и получали максимальную субсидию - устраивались на вторую работу малооплачиваемую и приносили справку о доходах с этой работы. Мы не могли все проверить, но достаточно быстро осознали, что не надо размер субсидий привязывать к доходу. Если человек малоимущий, коим он себя показывает, он фактически не может участвовать в возмездных формах улучшения жилищных условий. А если он все-таки участвует, значит, кто-то где-то кого-то обманывает, и, скорее всего, обманывают нас.

Тем не менее, схема работала и пользовалась популярностью. Порядка 1-2 тыс. семей в год мы обеспечивали. Единственное, что ее ограничивало - это объем средств, выделяемых из бюджета.

Потом были жилищные облигации?

Следующей схемой улучшения жилищных условий с привлечением средств граждан стал Московский государственный жилищный облигационный заем – МГЖОС. Состоялось два его выпуска. Первый был пробным, он не сыграл большой роли. Второй выпуск МГЖОСа продолжался два года – с 1996 по 1998 год – и был успешным. 1117 квартир очередников приняли в нем участие.

Это заем – пионерная форма, мы делали ее с нуля, методом проб и ошибок. Основным агентом этого займа был Инкомбанк. В разработке принимали участие Департамент экономической политики города, Москомзайм и наш Департамент.

По займу мы продавали людям квартиры по себестоимости строительства – фактически гораздо ниже рыночной.

Человек мог приобрести сколько угодно облигаций в отделении Инкомбанка, но эмитентом этих ценных бумаг являлось правительство Москвы. Когда человек набирал минимум 50% необходимого пакета облигаций, он мог обратиться к нам с просьбой о подборе квартиры. Мы ее подбирали, но квартиру мы предоставляли только после того, как набирался 100% пакет.

Что отличало эти ценные бумаги от других ценных бумаг и фантиков, которые уже тогда были на рынке?

Каждая облигация номинировалась не только в деньгах, но и в квадратных метрах: то есть одна облигация соответствовала 0,1 кв. метра. Так было сделано потому, что у нас БТИ обмеряет квартиры с точностью до 1/10 кв. метра.

После того, как человек собирал весь пакет облигаций, мы производили погашение этого пакета – обменивали его на квартиру, которая уже оформлялась в собственность. Тогда мы предоставляли квартиры в Южном Бутове, Косино – в основном за МКАД, но спрос был большой.

Займ прекратил свое существование осенью 1998 года, после дефолта, когда Инкомбанк прекратил свою деятельность. Но при этом ни один владелец облигаций не пострадал, потому что обязательства по погашению этих бумаг лежали на правительстве Москвы.

Как решали вопрос с теми, кто не успел выкупить полный пакет облигаций?

Если у очередника был неполный, но большой пакет, то город доплачивал сам и предоставлял квартиры.

Если облигаций было немного, мы производили погашение деньгами. В самом конце осталось несколько человек, которых мы просто найти не могли – мы открывали им счета в банке и переводили им деньги.

Некоторым очень повезло, потому что мы ежемесячно индексировали цену облигаций – когда случился дефолт, они резко выросли в цене, а в банке еще можно было купить облигации по старым ценам. Некоторые быстро докупили по старым ценам недостающие облигации и предъявил их к погашению. Было две золотых недели. Но мы на себя не в обиде, потому что это были очередники, которым государство должно было помочь.

После дефолта и краха Инкомбанка было большое желание продолжить заем на другой торговой площадке, но по различным причинам правительство Москвы отказалось от этой схемы. Но опыт был достаточно интересный, в некоторых регионах он до сих пор используется.

После августовского кризиса стали использоваться новые схемы?

С 1998 года мы запустили куплю-продажу с рассрочкой платежа. Эта схема работает до сих пор. Москва за счет бюджета города строит дом и продает квартиры по себестоимости строительства, в которую входят затраты на разработку проектной документации, возведение коробки дома и муниципальной отделки.

Треть стоимости квартиры оплачивается сразу, гражданин въезжает в квартиру и живет в ней, а на 70% стоимости дается рассрочка на срок от 5 до 10 лет. Рассрочка дается под 10% годовых в рублях на невыплаченную сумму долга, с ежеквартальными выплатами.

Заключается договор купли-продажи с рассрочкой платежа, а приложением идет график выплат.

Квартира до выплаты всей суммы остается в собственности города, и только когда выплачивается последний рубль, квартира переходит в собственность гражданина. Цена фиксируется в договоре и никак не меняется.

Недавно город пересмотрел условия по этому типу договора. Чем это вызвано?

Сначала у нас были условия - до 5 лет без ограничения срока досрочного погашения. Мы полагали, что среди очередников сильно богатых людей нет, и даже по себестоимости выплачивать трудно. Но на практике выяснилось, что некоторые люди покупали максимально большую для себя квартиру, а потом ее перепродавали – фактически занимались спекуляцией.

Дело в том, что в отличие от социального найма, здесь была большая свобода для граждан по выбору квартиры. Минимальный размер составлял норму предоставления – 18 кв. метров общей площади на человека, максимально можно было взять по комнате на человека.

Были люди, которые брали 3-комнатную на троих, досрочно расплачивались, продавали ее – на вырученные деньги покупали 2-комнатную, и у них хватало денег на машину или мебель, потому что разница между рыночной и нашей ценой была значительной: цены отличались в 4-5 раз.

Именно поэтому мы изменили условия: мы ограничили сроки погашения – не раньше, чем через 5 лет. И одновременно увеличили срок рассрочки до 10 лет.

Для семей очередников, в которых есть дети, по этой схеме существуют дополнительные льготы?

В 2003 году использовали механизм купли-продажи с рассрочкой платежа для молодых семей-очередников, немного модернизовав его для семей с детьми. Когда в семье рождался ребенок, мы списывали часть невыплаченного долга. Если это был первый ребенок в семье, мы списывали стоимость 10 кв. метров, на второго – 14 кв. метров, на третьего и каждого последующего – по 18 кв. метров.

Схема стала популярной. С 2006 года действует следующая схема: если на момент заключения договора в семье уже есть три ребенка, сразу же списывается стоимость 30 кв. метров этой квартиры.

Сразу хочу сказать, что все эти механизмы – с рассрочкой и списания долга при наличии детей - мы распространили и на семьи очередников, независимо от среднего возраста супругов, в которых есть собственные дети до 5 лет и усыновленные до 18 лет.

Вы сказали, что жилье по этой льготной схеме продается очередникам по себестоимости строительства. Сколько стоит квадратный метр?

В 2007 году мы модернизировали немного систему ценообразования по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа. Мы столкнулись с тем, что этой схемой пользуются очередники, которые недавно встали на учет.

Люди видели, что в очереди на бесплатное жилье надо ждать до 20 лет, принимали решение приобретать по себестоимости строительства. Спрос значительно превышал предложение. Нам это не всегда нравилось, потому что цель – старую очередь выбирать.

Попробовали чисто административными методами ограничивать: только очередники до 2000 года постановки на учет. Но хотя мы чиновники, мы понимаем, что административными методами почти рыночные отношения не регулируются, и с 1 сентября 2007 года ввели систему понижающих и повышающих коэффициентов для таких квартир.

Отталкиваемся, как и прежде, от себестоимости строительства (сейчас это порядка 35 тыс. рублей за кв. метр). На квартиры по таким ценам могут претендовать те, кто отстоял в очереди 10 лет.

Для тех, кто больше - действует система понижающих коээфициентов. Если срок приближается к 20 годам, коэффициент 0,3 от стоимости жилья – это порядка 10 тыс. рублей за кв. метр.

Для тех, кто встал в очередь после 1998 года, идут повышающие коэффициенты. Максимум – 1,7, то есть получается около 50 тыс. рублей за кв. метр.

Задумка удалась: к нам в большом количестве пошли очередники ранних лет постановки на учет и даже так называемые "плановые" очередники, которые уже в текущем году должны получить бесплатное жилье. Казалось бы, парадокс. А идут они по следующим причинам: дело в том, что по социальному найму дают жестко по норме предоставления – 18 кв. метров на человека (три человека получают 2-комнатную квартиру 54 кв. метра), а по этой схеме можно получить трехкомнатную квартиру по цене метра 10 тыс. рублей.

Второй вариант – это когда "сложные" семьи хотят разъехаться. Допустим, часть семьи – старшее поколение – получает бесплатную квартиру по договору социального найма, а молодая часть семьи со своими детьми получает квартиру по договору купли-продажи с рассрочкой платежа. И это достаточно распространенная форма среди очередников.

Схема купли-продажи с рассрочкой, как нам видится, будет продолжать набирать обороты. Особенно в связи с тем, что с 1 марта 2009 года будет прекращена бесплатная приватизация жилья.

В Москве работает социальная ипотека для очередников. За счет чего удается удешевить кредит для потребителей?

Мы достаточно давно, еще в конце 90-х годов, искали подходы к социальной ипотеке, но до 2005 года ни один московский очередник в столичном банке не получил ипотечный кредит. Почему? Потому что в этом случае люди приобретали бы жилье на рынке, а ни один очередник не мог удовлетворить банк по своей платежеспособности.

Нас пытались сподвигнуть на ипотеку под 4%. Мы долго доказывали, что нельзя снизить рыночную ставку, которая привязана к ставке рефинансирования ЦБ, и что кредиты выдает не правительство Москвы, а кредитная организация.

Можно было, конечно, тогда установить рыночную ставку 15% годовых в рублях и 10% из них дотировать из бюджета. Некоторые субъекты федерации по этому направлению пошли. Но когда у них спрашивали, сколько они осчастливили семей, они отвечали: 40, 80. При таких объемах можно вообще давать беспроцентные кредиты. А при массовой ипотеке это приводит к большим затратам бюджета, причем эти деньги идут не гражданам, а банкам. Мы считали это неправильным.

К тому же кредит берется на 15-30 лет. Кто может гарантировать, что через такой срок бюджет Москвы будет в состоянии продолжать дотировать эту процентную ставку?

Никто.

В таком случае попадет либо банк, либо гражданин, которому придется платить по рыночным ставкам, которые как минимум в 2 раза больше.

Мы еще приводили еще один довод, что при дотировании ставки невозможно рефинансирование кредита.

Убедили, что надо пойти по другому пути: надо снижать стоимость квартиры. В 2005 году запустили социальную ипотеку.

Схема очень похожа на куплю-продажу с рассрочкой: то есть город за счет бюджета строит дом и по себестоимости строительства продает квартиры своим очередникам. При этом 30% гражданин оплачивает из собственных средств (если есть один ребенок, первоначальный взнос может быть снижен до 20%, если двое детей – до 10%). На 70% банк (оператор социальной ипотеки банк, созданный городом, - Московское ипотечное агентство) дает кредит. За счет того, что стоимость квартиры в 4-5 и более раз ниже рыночной, уменьшается тело кредита – соответственно, уменьшаются ежемесячные платежи. Вот тут наши платежеспособные очередники и пошли в социальную ипотеку.

Какова сейчас стоимость кредита у МИА?

МИА сегодня кредитует граждан на срок до 30 лет под 10,5% годовых в рублях с равными ежемесячными платежами. Правда, сейчас МИА будет вынуждено поднять ставку до 11,7%. Это связано с кризисом, в том числе кризисом заимствований – банк не может привлекать дешевые кредиты на финансовом рынке, и стоимость ресурсов резко увеличилась.

Естественно, банк привлекает средства не только на межбанковском рынке, но и путем выпуска ценных бумаг. Но там он вынужден обеспечить соответствующую доходность этих ценных бумаг – сейчас не менее 10%. Поэтому чтобы была маржа, за счет которой банк и существует, процентная ставка по социальной ипотеке поднимается.

Мера вынужденная, и как только негативные тенденции на финансовом рынке будут переломлены, мы вернемся к прежней ставке и даже к снижению. Кстати, до кризиса мы рассматривали возможность снижения ставки до 10% и даже меньше. Но, увы.

На Ваш взгляд, чем выгодна очередникам схема социальной ипотеки?

Чем человеку выгодна эта схема? Тем, что он сразу оформляет квартиру в собственность. Кредит можно погасить досрочно, но не раньше, чем через два года. Это сделано для того, чтобы избежать спекуляций.

Единственное что недоступно: списание долга молодым семьям при рождении ребенка, потому что банк по определению не может заниматься филантропией. Но мы сейчас придумали схему и первичное добро на нее получили.

Я думаю, что до конца этого года мы внедрим схему субсидий, которые будут фактически равны стоимости тех же 10-18 кв. метров. Субсидии будут выдаваться семьям очередников, которые участвуют в социальной ипотеке и родили ребенка, для погашения части долга перед банком.

Городу социальная ипотека выгодна тем, что через год после сдачи дома мы возвращаем средства, затраченные на его строительство, и есть возможность рефинансировать эти деньги на строительство нового жилья по городским программам.

Социальная ипотека не ограничивается только куплей-продажей жилья по себестоимости. В ней есть еще одна схема. Это купля-продажа квартир с использованием ипотечного кредита на рынке, по рыночным ценам, но с получением безвозмездных субсидий. Максимальный размер субсидий – 70% от стоимости квартиры, на оставшуюся сумму он может взять кредит, может и свои деньги вложить. В этом случае требования банка к платежеспособности заемщика резко снижается.

Вообще что касается ипотеки, то мы с банком очень серьезно относимся к платежеспособности гражданина. Мы не хотим допустить того, что произошло в США, что произошло с потребительскими кредитами. И не пытаемся всю нашу очередь – это 159 тыс. семей – загнать, прощу прощения, в возмездные формы и, в частности, в социальную ипотеку. Потому что мы прекрасно отдаем себе отчет, что меньшая половина нашей очереди является условно платежеспособной и может участвовать в возмездных льготных формах улучшения жилищных условий. Большая часть – это малоимущие люди, и "выпихивать" их в эти формы – значит, подвергать их риску остаться без жилья.

А что бывает с теми очередниками, которые не в состоянии погашать долг, скажем, по договору купли-продажи с рассрочкой платежа?

Человек, если становится неплатежеспособным, просто сдает новую квартиру, которая является собственностью города, а сам возвращается в свою старую квартиру. Мы возвращаем ему все деньги, которые он выплатил в счет погашения долга за новое жилье. Но проценты, которые он заплатил за рассрочку, назад не возвращаются.

По социальной ипотеке возможна та же схема.

Старые квартиры город держит в резерве на случай дефолта заемщика?

Чаще всего они сохраняются. Более того, до недавнего времени у нас было правило, по которому человек не регистрировался в новой квартире до погашения долга и оставался зарегистрированным на старой жилплощади. Сейчас по требованию прокуратуры мы это правило сняли как не совсем законное.

Но ведь городу невыгодно "замораживать" квартиры.

Поэтому мы стараемся не допустить дефолта заемщиков. Достаточно жестко подходим к оценке платежеспособности граждан и категорически против снижения первоначального взноса до нуля. Психологически, когда человек ничего еще не заплатил за квартиру и уже въехал в нее, думает "она моя" – это путь к дефолту заемщика.

Подводя итоги, скажите, пожалуйста, какая часть очередников участвует в возмездных формах получения жилья?

Большая часть ежегодного объема жилья, которое мы направляем для очередников, уходит по возмездным формам. Уже больше 50%. Но это делается не за счет очередников, которые получают квартиры по договорам социального найма. По этим схемам реализуются дополнительные объемы жилья.

В прошлом году по договорам купли-продажи с рассрочкой было предоставлено 245 тыс. кв. метров, с использованием безвозмездных субсидий – 100 тыс. кв. метров.

В 2008 году запланировано предоставить очередникам 254 тыс. кв. метров по договорам купли-продажи с рассрочкой, 150 тыс. кв. метров с привлечением субсидий и 200 тыс. кв. метров по социальной ипотеке.

Таким образом, на предоставление жилья по возмездным программам будет направляться 40-50% площади, предназначенной для обеспечения очередников. При этом хотелось бы отметить, что в ближайшее время будет осуществляться развертывание принципиально нового механизма обеспечения жильем – предоставление жилой площади по договору найма в бездотационных домах. Но это уже вопрос будущих бесед.

Источник:www.interfax.ru Интерфакс

Вернуться к списку статей

купить квартиру по ипотеке в Череповце

Купить квартиру, недвижимость в Череповце...

Вверх

 
0