Предложение квартир
  НА ГЛАВНУЮ  

Цены не рухнут


Они не рухнут

Текст: Сергей Романов.

Фото: Андре Юм

Временные трудности, затяжной кризис или полный крах?

Такие словосочетания то и дело слышались на пресс-конференции Российской Гильдии Риэлторов, которая состоялась 5 февраля 2009 года. И в самом деле, впервые на российском рынке недвижимости сложилась не только тревожная, но и во многом спорная ситуация.

Застройщики и риэлторы устали повторять, что ценам на жилье падать больше некуда – по разным данным, снижение уже составило от 10 до 25 процентов. А покупатели ждут, когда стоимость квадратного метра сократится не на проценты, а в разы. Но дождутся ли они этого – и главное, когда?

– С 1991 года рынок недвижимости пережил, по крайней мере, четыре спада и столько же периодов стремительного подъема цен, – напомнил собравшимся Сергей Канухин, президент РГР. – Разница лишь в том, что все предыдущие падения оказывались результатом либо успешной, либо негативной деятельности нашей национальной экономики. А сегодняшняя ситуация возникла благодаря финансовому кризису, который охватил почти весь мир.

По данным, которые привел Канухин, на каждого гражданина РФ приходится в среднем по 20 кв. м жилой площади. Крайне мало, если учесть, что в Норвегии этот показатель достиг 74 кв. м на человека, в США – 70, в Германии – 50, Франции – 43, в странах Восточной Европы – около 35. Россию по этому показателю обгоняет даже Украина, где на каждого человека приходится по 26 кв. м.

Если россияне хотят жить вольготно и достичь хотя бы «восточноевропейских» результатов, им в течение 15 лет придется ежегодно строить по 210 миллионов кв. м жилья. Совершенно неподъемная для нас цифра, и это понимают государственные мужи, планируя вводить в строй не менее 80 миллионов кв.м. в год. А это лишний раз говорит о том, что высокий спрос населения на отдельные благоустроенные квартиры будет оставаться еще долгие годы.

Московский рынок жилья не подвержен резким колебаниям – этот тезис постарался доказать вице-президент РГР Константин Апрелев.

– С начала осени цены в валютном эквиваленте упали почти на 30 процентов, причем в январе это снижение составило около 9 процентов, – сказал он. – А рублевые, благодаря «валютным качелям», повысились на 8 процентов. Так рынок отреагировал на падение платежеспособности рубля.

Словом, долларовые цены на жилую недвижимость вернулись к тем, что были ровно год назад. Правда, в начале 2007 года квартиры, выставленные на продажу, уходили в два раза быстрее, что говорит об увеличении срока ликвидности с 60 до 120 дней.

Цены могут рухнуть только в одном случае: если сверху будет спущена разнарядка, устанавливающая законодательно цену буханки хлеба, цену квадратного метра и т. д., а за несоблюдение этих требований начнутся уголовные преследования, считает вице-президент РГР Юрий Карамаликов. – Тогда официальные цены действительно рухнут, а реальный рынок уйдет в тень, как это было при советской власти.

Пресс-конференция Российской гильдии риэлторов

Рынок недвижимости, объясняли спикеры, подразумевает наличие продукта – и покупателя. Но парадокс в том, что продукт, наконец-то, появился, а покупатель не спешит его приобретать. В первую очередь, из-за недоступности ипотечных кредитов. В Европе ипотечный заем можно получить под 4-6 процента годовых, в России попросят в 2-3 раза больше.

Зато для банкиров крупные процентные ставки помогут создать финансовый задел, что впоследствии позволит кредитовать и застройщиков и население за счет собственных средств, а не идти, как прежде, в Европу или Америку с протянутой рукой.

Пусть не щедро, но все же государство оказало поддержку тем банкам, которые выделяли средства на кредитование индивидуальных покупателей и компаний-застройщиков. Однако банки предпочли эти деньги придержать у себя. Как заметил Сергей Канухин, банкиры занялись азартными играми, предпочитая «строгать» выручку на курсах валют. А строители, так и не дождавшись новых кредитов, законсервировали сотни незавершенных проектов, изредка напоминая государственным органам о необходимости контроля за деятельностью банкиров.

Миллиардные задолженности перед банками, которые имеются у крупных застройщиков, могли бы быть погашены за счет продажи квартир на первичном рынке. Но у потенциального покупателя в большинстве случаев нет ни денег, ни шансов на получение ипотечного займа. Получается замкнутый круг: потребитель не покупает, застройщик недополучает, задерживая платежи. «С носом» остается и банк, которому, чтобы совсем не разориться приходится повышать процентные ставки.

В результате кредитным учреждениям ничего не оставалось, как начать перевод займов с рублевых на валютные. Причем, несмотря на умеренную ставку рефинансирования, планка для компаний-застройщиков поднялась до 20-23 процентов.

Еще один симптом лихорадки – полный отток частных инвесторов. В лучшие времена именно они вкладывали личные накопления в будущие квартиры на этапе закладки фундамента нового дома. Такое инвестирование для застройщика, который мог не пользоваться заемными средствами, считалось чрезвычайно выгодным.

Сегодня, когда цена квадратного метра постепенно деградирует, спекулянты взяли бессрочный тайм-аут, а заманить новых покупателей на объекты, находящиеся в начальной стадии, практически невозможно. Последствия консервации начатых объектов, а также полное отсутствие средств на строительство нового жилья, приведут к еще большему дефициту квадратных метров, опасается Игорь Горский, вице-президент РГР. С началом экономического подъема цены на квадратные метры могут взлететь до немыслимых высот, как это уже не раз случалось.

Чтобы уменьшить трясучку застройщика, стоит пересмотреть вопрос о выделении земель под новые объекты. Есть, конечно, документы и законодательные нормы, в которых говорится, что вся земля под строительство распродается на конкурсных аукционах. Но в реальности региональные власти проводят подобные торги не чаще 1-2 раз в год. В остальных случаях участки выделяются по усмотрению местной власти, с использованием взяток, «откатов» и другим незапланированных расходов, которые неизбежно увеличивают время и стоимость строительства.

Нельзя не упомянуть и о том, с какой завидной регулярностью поднимаются цены на тепло, газ, электричество, использование канализации, – все эти факторы также закладываются в себестоимость квадратного метра. Но несмотря на трудные времена, ни один застройщик опускать цены ниже себестоимости продукта не станет, подчеркивали один за другим участники пресс-конференции.

Что ж, это убедительный аргумент. Но, как теперь говорят, кризис покажет.

Недвижимость Череповец