Предложение квартир
  НА ГЛАВНУЮ  

Рынок недвижимости Москвы: перепутье


01.06.2009

Рынок недвижимости Москвы находится в стабильном, но неустойчивом состоянии "молчаливой борьбы". С одной стороны, медленно снижаются рублевые цены предложений, но больших осенних и зимних скидок уже нет, при этом продавцы не готовы более значительно снижать цены. С другой стороны, обороты рынка снизились почти в два раза и покупатели пока не стремятся вернуться на рынок. Кто окажется сильнее в этой борьбе?

Мировой кризис поставил рынок жилья Москвы в нестандартные условия. Если раньше, когда экономика росла, за временной остановкой следовал новый рост цен, то случится сейчас? Будет ли московский рынок жилья развиваться по циклическим законам, которые не сулят нам радужных перспектив в ближайшие 3-4 года, или мы пойдем своим путем?

Стабилизация?

С октября 2008 года цены на рынке жилья Московского региона снизились за счет девальвации рубля в долларах примерно на 30%. Коррекция цен в рублях за тот же период была незначительной: на вторичном рынке - 12%, на первичном - не более 5%. Вместе с тем, большая часть покупателей ожидает дальнейшего снижения цен. Сбудутся ли их надежды?

В начале года казалось, что да. Цены сделок существенно отличались от цен предложения, если учитывать скидки. Максимальный период скидок на первичном рынке пришелся на декабрь 2008 года, размеры скидок на объекты бизнес класса достигали 25-50% от докризисной цены. В январе и феврале размеры скидок на первичном рынке стали снижаться и сократились до 10-15%, в апреле типичный размер скидки составлял до 5-10% от докризисного уровня. Схожим образом ситуация развивалась на вторичном рынке жилья. Максимальные скидки предлагались в январе-начале февраля 2009 года. Это было время, когда с типичной квартиры стоимостью 4,5-5 млн. рублей можно было сторговать 1 млн. рублей, то есть получить скидку в 20-25%. В марте 2009 года размеры скидок сократились до 400 тысяч рублей (около 10%).

Динамика средних цен предложения на вторичном рынке жилья Москвы и Московской области

Рынок недвижимости Москвы: перепутье

Источник: расчет на основе базы Winner

Таким образом, надежды покупателей на скорое падение цен не оправдалось. Цены идут вниз, но слишком медленно как того бы хотелось покупателям. Более того, укрепление рубля зародила надежду уже у застройщиков - все чаще стали говорить о стабилизации рынка к началу лета и медленному росту с осени. Сбудутся ли надежды продавцов?

Забастовка покупателей

Количество сделок на вторичном рынке Москвы снизилось более чем на 30% к показателям предыдущего года. В прошлые периоды охлаждения рынка жилья (2004 и 2006 гг.) снижение количество сделок не превышало 20%. По итогам февраля 2009 года количество сделок на вторичном рынке Москвы снизилось на 46,9% к февралю 2008 года. Сделки на рынке, по опросам риелторов, происходят только при условии существенной скидки со стороны продавцов. Обороты на первичном рынке жилья Москвы снизились до объема единичных сделок. В основном продажи идут у застройщиков предлагающих скидки от объявленной цены предложения Интервью основных застройщиков и риелторов в регионах показывает, что похожая ситуация произошла почти во всех других городах страны.

Показатели оборота вторичного рынка жилья Москвы

Рынок недвижимости Москвы: перепутье

Количество сделок на рынке снижалось уже не первый год. Если в 2002-2003 годах в Москве по данным ФРС фиксировалось около 7-9 тысяч сделок в месяц, то в 2005-2006 годах 6-7 тысяч сделок. В соответствии с законами рынка увеличение цен приводило к снижению количества покупателей, готовых покупать по этим ценам.

Динамика количества сделок на вторичном рынке Москвы

Рынок недвижимости Москвы: перепутье

Источник: данные УФРС по Москве, газета "Ведомости", база Winner

На рынке сложилась тупиковая ситуация, когда покупатели не хотят покупать, продавцы не могут продавать по сложившимся ценам. Как выразился Путин "вся страна ждет, когда начнут падать цены на жилье". У покупателей в этой игре много козырей.

Ипотечная карта

Еще недавно развитию ипотеки правительство придавало огромное значение. Считалось, что она краеугольный камень в политике строительства доступного жилья. Говорилось, что доля людей, которые смогут купить жилья с помощью ипотеки, возрастет до 30%.Специалисты же предупреждали, что без резкого увеличения объемов строительства развитие ипотеки приведет лишь к росту цен.

Доля ипотечных сделок на вторичном рынке Москвы и цена за кв. метр

Рынок недвижимости Москвы: перепутье

Источник: данные УФРС по Москве, газета "Ведомости", база Winner

Следует отметить, что ипотечные сделки действительно являются одним из главных факторов роста цен. Анализ произошедших событий показал, рост цен на жилье очень сильно связан с долей ипотечных сделок (R2=0,9). С 2003 года по октябрь 2008 года доля ипотечных сделок в общем объеме сделок увеличилась с 5% до 27%. Однако, после начала кризиса в РФ вследствие ужесточения условий и сокращения числа игроков на рынке доля ипотеки снизилась к февралю 2009 года до 8%.

Всего в период начала развития кризиса (ноябрь - декабрь 2008 года) количество ипотечных сделок снизилось примерно на 30% к соответствующему периоду 2007 года, а в апреле 2009 года количество зарегистрированных ипотечных сделок снизилось еще больше - на 74% к апрелю 2008 года.

В некоторых регионах замедление ипотечного рынка началось еще летом. Например, в Омске уже в мае 2008 года, рынок резко сбавил темпы роста, и цены на жилье стали медленно снижаться. Осень и зимой опросы местных игроков рынка показывали, что во всех регионах выдача ипотеки практически остановилась. Утверждалось даже, что госбанки, единственные из оставшихся банков выдававших ипотеку, получили "негласную установку из Москвы", под любым предлогом тянуть время и отказывать потенциальным заемщикам. Госбанки, которые не входили в систему АИЖК, в связи с невозможностью перепродать пул ипотечных закладных, не стремись выдавать новых.

Кроме того, длительное время позиция государства по поддержке рынка не выходила за рамки виртуальных словесных интервенций. Сумма помощи АИЖК то увеличивалась до 200 млрд., то сокращалась до 50 млрд. рублей.

Таким образом, ипотечный козырь, толкавший вверх цены, больше не козырь.

Рады бы заплатить

Другим важнейшим фактором роста рынка на протяжении долгих лет являлся рост доходов населения. С 2000 года доходы выросли примерно во столько же раз, что и цены. Для того чтобы убедится в этом достаточно заглянуть на сайт Госкомстата и сделать простейшие вычисления. Среднемесячная зарплата в январе 2000 года составляла 1,8 тысяч рублей, а в июле 2008 года уже 17,5 тысяч рублей - в 9,6 раз больше. Цены на жилье в Москве в январе 2000 года составляли 18,1 тысяч рублей за метр, а в июле 2008 года 167,7 тысяч рублей, то есть в 8,9 раз больше. Исследования, проведенные Douche Bank на примере различных стран, а также городов Германии, показали на существование устойчивой связи между величиной ежегодного прироста доходов населения и темпами роста цен.

Среднедушевые доходы населения в Москве и цена за кв. метр

Рынок недвижимости Москвы: перепутье

Источник: расчет по данным Росстата и Winner

Кризис привел к невиданному уже много лет сокращению доходов населения. Так за период с октября 2008 года по февраль 2009 года, доходы среднедушевые доходы населения Москвы сократились (с учетом сезонности) с 36 тысяч рублей в месяц до 27-30 тысяч, то есть почти на 20-25%.

Анализ корреляции между средней ценой за квадратный метр и среднедушевыми доходами населения показывает, что при текущем уровне доходов, стоимость жилья в Москве должна составлять около 140 тысяч рублей за квадратный метр.

Показательно сравнить два предыдущих кризиса на рынке жилья с текущим. Так, в 2004-2005 годах и 2006-2007 годах, при стабилизации рынка и незначительной коррекции цен, рост доходов, тем не менее, продолжался, что являлось существенной поддержкой рынка жилья. Растущие доходы населения формировали отложенный спрос, который всегда приводил к ускорению роста цен. В текущей ситуации говорить о формировании значительного потенциала отложенного спроса уже нельзя.

Нефтяной барометр

Цены на нефть являются важнейшим показателем экономики РФ, с этим не спорит никто. Однако, с точки зрения статистики, связь между ценами на жилье и нефти довольно слабая, коэффициент корреляции R2 не превышает 0,5. Вместе с тем, интуитивно хочется эту связь найти и во многих статьях авторы всегда ее находят. На поверхности лежит тезис о том, что доходы в бюджете, количество денег в экономике напрямую связаны с нефтяными доходами страны, которые перераспределившись, приводят к росту цен, в том числе на жилье. Кроме него, по нашему мнению, цены на нефть являются некоторым сигнальным показателем для инвесторов и населения. В периоды резкого снижения цен на нефть, как это, например, было во второй половине 2006 года (-24%) рынок жилья получает шоковый сигнал.

Цена за 1 баррель нефти марки URALS и средняя цена за кв. метр

Рынок недвижимости Москвы: перепутье

Источник: Bloomberg, Winner

Покупатели и инвесторы предполагают, что ситуация в стране ухудшится и откладывают покупки до тех пора пока цены на нефть снова не начнут расти. В связи с негативными ожиданиями, количество сделок на рынке снижается и рост цен останавливается. Например, начиная с сентября 2007 года, количество сделок на рынке сократилось примерно на 20%, цены незначительно снизились - примерно на 3-5%. Аналогичный, но гораздо больший шок испытали покупатели после резкого снижения цен на нефть (-72%) в конце 2008 года. Как уже говорилось ранее, количество сделок на рынке сократилось на 45%, цены в рублях снизились на 12%, в долларах примерно на 30%

Козыри биты

Подытожим факторное сравнение двух кризисов 2006 и 2008 годов. Во время предыдущей стабилизации рынка в 2006 году, доля ипотечных сделок росла, доходы населения росли, денежная масса увеличивалась. Единственным негативным фактором было падение цен на нефть. Количество сделок на вторичном рынке при этом сократилось на 20%. На первичном рынке застройщики успешно отразили атаки покупателей, применив механизм скидок от 3 до 10%. Отложенный спрос, после привел к оживлению рынка. Осенью 2008 года ситуация коренным образом изменилась. Все основные драйверы роста рынка исчезли. Доля ипотечных сделок резко сократилась, доходы населения упали, денежная масса сократилась, цены на нефть рухнули. Продавцы и застройщики применили отработанный метод - механизм скидок, которые были гораздо выше - 25-50%.

Итак, почти все козыри продавцов, надеющихся на быстрое окончание кризиса на рынке жилья, биты. Забастовка покупателей привела к сжатию рынка. Наступает рынок покупателя. Надолго ли?

Оборот рынка (количество сделок) и средние цена на жилье с 2002-2009 г.г.

Рынок недвижимости Москвы: перепутье

Источник: расчет по данным Росстата и Winner

Схожим образом, развивается ситуация на рынках недвижимости на развитых рынках. Например, экономический кризис 1989-1990 годах отразился на рынке недвижимости Парижа 38% сокращением количества сделок и 6 летним периодом снижения, которое составило почти 40%. Характерно, что после начала снижения цен в 1992-1993 годах. на 20%, количество сделок на рынке стало постепенно восстанавливаться.

Средняя цена за квадратный метр в Париже и сделок купли-продажи

Рынок недвижимости Москвы: перепутье

Источник: Insee, Chambre interdepertementeale des notaires de Paris, Perval

Аналогичным образом развиваются события на рынках жилья сегодня во многих странах и городах мира. В 2008 году произошло сжатие рынка в Осло на 16%, в Стокгольме на 27%, цены при этом снизились пока незначительно. В 2007 году количество сделок в США снизилось почти в два раза, при этом цены за два года упали почти на 30% (данные S&P). Мир вступил в эпоху длинного нисходящего тренда к снижению цен на рынке жилья.

Длинные циклы на рынке недвижимости в странах мира

Исследование поведения циклического поведения рынка недвижимости, проведенное в рамках ОЭСР (OCDE) на примере 18 стран за период 1970-2005 гг. показало, что за период в 35 лет произошло около 3 длинных циклов подъема и снижения цен.

Вот усредненное описание типичного длинного цикла на рынке недвижимости. Рост цен составляет в среднем 45,6% (в реальном выражении), падение цен - 23,3%. Средняя длительность фазы роста цен составила 5,5 лет (22,7 квартала), средняя длительность фазы снижения цен составила 4,5 года (18,5 квартала).

Типичный длинный цикл на рынке недвижимости в развитых странах

Рынок недвижимости Москвы: перепутье

Статическое описание циклов на рынке недвижимости

Рынок недвижимости Москвы: перепутье

Анализ фазы снижения цен показывает значительный разброс в глубине падения рынка в разных странах от 10% до 50%. Однако в среднем фаза снижения цен длинного цикла на рынке недвижимости в реальных ценах оказывается в диапазоне 20-35%. Данный факт является точкой отчета в построении вариантов развития кризиса, который охватил рынки недвижимости большинства стран мира..

Попробуем применить исторический подход для прогноза дальнейшего развития рынка. Поскольку фаза снижения цен в США началась раньше всех в июле 2006 года, то и закончится она раньше всех - ориентировочно зимой 2010 года. В Москве кризис начался в августе 2008 года, поэтому длинный восходящий тренд начнется не раньше августа 2012 года. Если предположить худший вариант развития кризиса, то есть снижение цен с учетом инфляции примерно на 50%, то картина будущего станет яснее. Максимальное падение номинальных цен случится в первый год кризиса. В дальнейшем падение цен продолжится, но уже в реальном выражении. При этом, цены предложений даже незначительно вырастут. Следует помнить, что при годовой инфляции в 13% простая стабилизация номинальных цен приведет к падению реальных цен на 13%. В течение 5 лет, такие темпы инфляции при стабильных номинальных ценах, приводят к падению реальных цен почти на 40%.

Продавцам и застройщикам при этом придется свыкнуться с новыми условиями развития рынка и перестраивать свои бизнес модели. Снижение цен на жилье в США не является помехой для начала нового цикла активности в девелопменте. Как показано в статье в прошлом номере МиР "Рынок недвижимости США. Перезагрузка?", новые дома начинают закладываться и продажи расти примерно за два года до окончания цикла снижения цен.

Изменение цен в фазе падения рынка в длинный цикл за период 1970-2005 г.г.

Рынок недвижимости Москвы: перепутье

Источник: OECD

Вся власть покупателям

От всеобъемлющего рассмотрения рынков недвижимости перейдем к прогнозу развития рынка жилья Москвы на среднесрочную перспективу. Для этого применим "коэффициент поглощения" (apsorption rate) - инструмент, применяемый в практике американских риелторов. Суть его в следующем. Если текущее предложение больше среднемесячного количества сделок меньше чем в 4 раза, то рынок находится в состоянии "рынок продавца", при этом цены на жилье растут. Если текущее предложение больше среднемесячного количества сделок в 7 и более раз, то власть на рынке принадлежит покупателю и цены при этом снижаются. Промежуточное состояние рынка - с коэффициентом поглощения от 5 до 6 характеризует нейтральный и равновесный рынок.

Анализ активности на вторичном рынке Москвы, на основе данных ФРС по количеству сделок, а также цен и объему предложения на рынке, показывает на существование циклов "рынка продавца" и "рынка покупателя" с периодом примерно в 820 дней (2,2 года).

На май-июнь 2009 года приходится максимальное развитие тенденций "рынка покупателя". Быстрый переход в это состояние начался уже в марте 2009 г., что сопровождается ускорением снижения цен. Очередной цикл подъема рынка и состояния "рынок продавца" начнется в середине осени 2009 года.

Показатели оборота вторичного рынка жилья Москвы

Рынок недвижимости Москвы: перепутье

Источник: расчеты автора, база Winner, УФРС по Москве

Исходя из анализа развития циклов недвижимости Москвы, мирового опыта и макроэкономического моделирования можно предположить, что общий уровень снижения цен с октября 2008 года по начало 2010 года составит 20-30%, то есть до значений 135-145 тысяч руб./кв.м. Потенциал снижения с уровня начала апреля 2009 года составляет 10-20%.

Источник:www.mir-mos.ru/ Журнал "Москва и регионы"

Недвижимость Череповец