Прометей Череповец Прометей Череповец

Информация

недвижимость Череповец
 
 

ЧИТАЙТЕ ДОГОВОР И ИЗУЧАЙТЕ СТРОЙПЛОЩАДКУ

ЧИТАЙТЕ ДОГОВОР И ИЗУЧАЙТЕ СТРОЙПЛОЩАДКУ

Финансовый кризис, разговоры о нём и даже сама паника порождают массу страхов. В этих условиях особое внимание стоит уделить вопросам  безопасности сделок с недвижимостью. Как покупателю застраховать себя при покупке недвижимости в условиях кризиса?

Раньше основные риски покупателей были связаны с репутацией девелоперской компании. Покупатели в основном обращались к крупным застройщикам, которые считались более надежными. Теперь, отмечает Андрей Пучков, директор по инвестициям компании Urban Group, ситуация совсем иная: «Компании, чья репутация ранее обеспечивала легкий доступ к дешевым заемным ресурсам, и которые, воспользовавшись этим, нарастили долговой портфель, сейчас сталкиваются с большими проблемами, связанными с необходимостью возвращать огромные кредиты».

Вообще же «групп риска» несколько. Андрей Пучков, из Urban Group, перечисляя основные риски, также полагает, что «первая и главная проблема сейчас – финансовая: объем банковского и прочего долгового финансирования для всех без исключения девелоперов существенно уменьшится. И сейчас равны риски при покупке объекта у большой и известной компании и у компании, что в десятки раз меньше по масштабу или оборотам.

Поэтому теперь нужно обращать внимание на совершенно иные факторы. В первую очередь – на степень готовности объекта. Как считает начальник отдела маркетинга портала ГДЕЭТОТДОМ.РУ Ольга Корнеева: «Сейчас девелоперы замораживают многие свои проекты, причем, преимущественно те, которые находятся на начальной стадии строительства. Именно поэтому, если объект возведен на 70% и больше, то выше гарантия, что его не заморозят».  Важно также, обращать внимание на активность на строительной площадке. «Лучше готовность в 80%, – добавляет Андрей Пучков.  – И нужно выяснить, сколько еще объектов с той же степенью готовности ведет застройщик. Если таких проектов много, может получиться, что собственных средств для завершения всех их у застройщика не хватит. И он будет решать, что предпочесть».

Также Андрей Пучков выделяет и «юридическую» группу рисков –  риски, связанные с подготовкой качественной исходно-разрешительной документации и с «подводными камнями» в схемах продаж. И, наконец, третья группа рисков – связанная с самой компанией-застройщиком. «Покупатель, приходя в офис известной компании, не всегда заключает договор именно с ней. Иногда на вывеске написано одно, а договор заключается с совершенно другим юридическим лицом. В этом случае нужно очень тщательно проанализировать уставные и прочие документы данной компании – при возникновении проблем, эти обстоятельства станут первоочередными».

Риски есть у всех застройщиков – и надо с этим смириться. Так философски рассуждает Ирина Могилатова, генеральный директор брокерско-консалтинговой компании TWEED: «Сегодня явных признаков может не быть, а завтра они неожиданно возникнут. Я думаю, что сейчас никто не пойдет покупать огороженные площадки без признаков стройки, или площадки с застывшими кранами, однако, даже если активность застройщика на лицо, это не может быть гарантией. Самая надежная схема приобретения первичного объекта – договор по 214 ФЗ». И вообще – нет отличия в рисках при покупке в кризис или не в кризис. Принципы страхования сделки одни – правильно и внимательно составлять и читать договор. Чётко прописав в нем пункты возможности расторжения сделки и возврата денежных средств, можно будет легче вернуть свои вложения, если ситуация примет нежелательный оборот.

Конечно, хочется, чтобы никаких нежелательных оборотов не было. Какую же недвижимость рациональнее приобретать в условиях кризиса? «На мой взгляд, – делится Ольга Корнеева («ГДЕЭТОТДОМ.РУ»), – наименее рискованными являются объекты эконом-класса – такое жилье  востребовано всегда, так как его у нас на рынке хронический дефицит. А также элитка, которая традиционно меньше всего подвержена колебаниям спроса и цен».

Роман Большаков, коммерческий директор Urban Group, тоже согласен, что в условиях кризиса наиболее перспективными являются две категории жилья: дешевая качественная недвижимость, пользующаяся массовым спросом, и потому высоколиквидная и, наоборот, уникальное, дорогое жилье, обращающееся на рынке по законам редкости». Естественно, каждый покупатель должен взвесить свои возможности: кому-то дешевая квартира поможет сберечь средства в условиях кризиса, кому-то – дорогая. Необходимо только помнить, добавляет Роман Большаков, что недвижимость – это актив, который приобретается на среднесрочную перспективу: минимум на 3-5 лет. Иначе в условиях кризиса инвестор рискует столкнуться со снижением стоимости своего актива. И еще один важнейший фактор – качество жилья, поскольку это влияет на ликвидность. Уникальное, сверхдорогое жилье качественно априори. С дешевым – нужно каждый раз разбираться. 

Вот любопытная арифметика от Urban Group. По плану в Москве в 2008 году предстоит ввести в строй 5 миллионов квадратных метров. По состоянию на третий квартал введено в эксплуатацию всего 2 миллиона. Многие компании привязывают сдачу объектов к концу года – но в нынешней ситуации есть все основания усомниться в выполнении этого плана: три миллиона квадратных метров вряд ли будут введены в строй в последний квартал. Очевидно, что на рынке назревает дефицит жилья – вернее, дефицит усугубляется. Хотя на фоне кризиса спрос пошатнулся, но потребность в жилье эконом-класса не снижается. Миграционный спрос тоже не надо забывать. Так что спад, очевидно, продлится лишь ограниченный отрезок времени, за которым последует рост.

В кризис стоит внимательней приглядеться и к рынку таунхаусов. Большинство представленных на рынке типовых квартир эконом-класса уже не удовлетворяют требованиям покупателей и новым стандартам жилья. Недвижимости «западного класса» как в Москве, так и в Подмосковье крайне мало, поэтому на фоне обычных типовых серий таунхаусы выглядят очень привлекательно: большая площадь, наличие собственного участка, бонусы загородного проживания, комфортная, однородная среда, близкое расположение к столице. Именно поэтому таунхаусы эконом-класса – безопасные и привлекательные объекты для инвестиций. Данный сегмент ожидает большой рост, да и сейчас здесь ситуация несколько лучше, чем по рынку в целом.

Говоря о ситуации на рынке, Елена Перлова, директор департамента стратегического анализа и маркетинга компании Panorama Estate, отмечает, что «сейчас можно ждать существенного снижения цен прежде всего в сегменте бизнес-класса. Здесь возможны скидки в пределах 50% для тех покупателей, у которых реально есть деньги на руках. Но такие скидки возможны только при индивидуальном подходе, который нигде никем не озвучивается и не заявляется». В эконом-классе ситуация посложнее. Здесь пока существенных скидок нет, и они вряд ли будут высокими, особенно на первичном рынке. На рынке вторичного жилья появился довольно большой объем предложения и здесь можно получить дисконт в районе 20%. Для «эконома» это, пожалуй, максимальный процент – и то на менее ликвидные квартиры, например, на первом этаже.

Сегодня, продолжает Елена Перлова, на рынке по всем сегментам есть большой выбор, которого не было до кризиса. До кризиса квартиры уходили за месяц. Сейчас сроки экспозиции увеличились, на рынке стоит много квартир и терпение продавцов иссякает – а это значит, что есть мотив для торга. «Если есть возможность подождать, то лучше не спешить с покупкой, а хорошенько прощупать рынок и найти качественный объект по выгодный по цене. И главное – не надо бросаться на первую квартиру с большим дисконтом. Объем предложения сейчас очень большой, а реальный спрос сильно упал, поэтому есть возможность хорошего выбора». Если удалось найти объект по хорошей цене, то имеет смысл сравнить его с другими вариантами, на которые также есть дисконт. И затем выбирать из всех вариантов уже исходя из качественных характеристик. Это касается  и инвестиционных квартир, поскольку такие квартиры будут впоследствии более ликвидны.

Управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Оксана Каарма уверена, что «на сегодняшний день инвестиции в любой сегмент рынка жилой недвижимости являются выгодными с точки зрения получения прибыли. Однако не стоит забывать о том, что возврат вложенных средств случится не так скоро, как порой этого хочется». Можно сказать, что инвестиции в недвижимость – это «долгие деньги». Но вообще инвестиции в рынок недвижимости значительно менее рискованны, нежели в валютный рынок или рынок акций. «В пользу инвестиций в сегмент жилой недвижимости говорит и тот факт, что, если делать расчеты относительно изменений цен, то потери инвестора в случае снижения стоимости квадратного метра не так весомы, как в других сегментах (валюта или акции). Кроме того, есть возможность их компенсации в случае роста рынка –  который всегда происходит», – оптимистично подчёркивает Оксана Каарма. И, наконец, в пользу инвестиций в рынок московской недвижимости свидетельствует уменьшение площадей под застройку – таким образом, появляющиеся проекты уникальны по своей сути, и поэтому особо ценятся среди покупателей.

Источник:www.gdeetotdom.ru ГДЕЭТОТДОМ.РУ

Вернуться к списку статей

Вверх

 
0