АН Прометей Череповец Прометей Череповец

Информация

недвижимость Череповец
 
 

Земли ИЖС под коттеджные поселки или жилые комплексы.
Что рентабельнее: высотное или малоэтажное строительство?


16 октября в Москве в отеле Марриотт Гранд прошла II земельная конференция «Земля как основа девелоперского проекта». На мероприятии обсуждались вопросы правовой экспертизы объектов загородной недвижимости, содействия развитию жилищного строительства, тенденции развития земель в регионах и многое другое.

Агентство эксклюзивной недвижимости «Усадьба» приняло активное участие в конференции. Спикером выступил Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании. В своем докладе на тему земель ИЖС, отведенных под коттеджные поселки и жилые комплексы, И.Шульков рассказал о рентабельности данных типов застройки, основных характеристиках форматов застройки, а также факторах, которые влияют на реализацию того или иного объекта, его динамику и удельную цену продаж.

По словам И.Шулькова, рентабельность застройки того или иного объекта – это многофакторная функция, основными составляющими которой являются объем продаж, маржа и время:

I. Объем продаж = Площадь территории * Плотность застройки * Коэффициент коммерческой площади (где плотность застройки и Коэффициент коммерческой площади зависят от типа застройки).

II. Маржа = Удельная цена продаж / Удельная себестоимость строительства (где Удельная цена продаж и удельная себестоимость строительства зависят от типа и качественных характеристик объекта).

«Эффект масштаба». Удельная себестоимость строительства также зависит от плотности застройки – чем она выше, тем меньшая часть цены земли (а также расходов на оформление и других независящих или малозависящих от объема строительства издержек) приходится на удельную себестоимость 1 кв.м. возведенной недвижимости.

III. Время (период реализации проекта)

  • Полный период строительства (когда проект находится только на стадии инвестирования)
  • Полный период продаж (когда проект уже застроен объектами)

По словам Ивана Шулькова, на возможность осуществления проекта, динамику и удельную цену продаж влияют ограничения и реализуемость проекта на рынке, а именно:

  1. Нормативно-правовые ограничения

·           Вид права

·           Вид разрешающего использования

·           Ограничения по этажности

  1. Транспортная ситуация

·        Улучшение транспортной доступности жилого комплекса в проектах среднего и крупного масштабов за счет строительства дороги, как правило, экономически целесообразно и оправдано.

  1. Соответствие типа и категории объекта качеству земельного участка.

·        Экологическая ситуация

·        Характер преобладающей застройки

·        Природно-рекреационные характеристики местности

·        Инфраструктурное окружение

  1. Совместимость отдельных типов застройки

При проектировании комплексной застройки объектами разных форматов необходимо учитывать аспект совместимости форматов, а именно:

·        Совместимости по этажности

·        Совместимости по типу застройки

·        Совместимости целевых аудиторий

Примечание: Несовместимость друг с другом отдельных форматов в рамках комплексной застройки территории несет коммерческие риски реализации всего проекта в целом, связанные со снижением качественных характеристик (дисгармония в архитектуре проекта, социальная неоднородность жителей и пр.) и соответственно потребительской привлекательности и востребованности проекта.

  1. Соответствие масштаба проекта потенциалу рынка.

Иван Шульков отметил: «Только по итогам исследования данных факторов, возможно сделать качественный прогноз динамики и полного периода продаж, и соответственно создать финансовую модель проекта и рассчитать его экономическую эффективность». 

Источник:www.usadba.ru АН «Усадьба»

Купить дом, дачу, земельный участок - ЧЕРЕПОВЕЦ, ВОЛОГДА, КАДУЙ, ВОЛОГОДСКАЯ ОБЛАСТЬ

Вверх

 
0